Kantoor Evergem | Dorpsplein 1, 9940 Evergem
T 09 258 13 13
info@vastgoeddevos.be
De Woningbouwwet, beter gekend als de Wet Breyne, beschermt de koper en/of bouwheer bij de aankoop of bouw van een woning. De wet Breyne schrijft voor dat de oplevering van een nieuwbouwwoning in een tweefasige oplevering moet plaatsvinden. We spreken hierbij van een voorlopige oplevering en definitieve oplevering. De oplevering is dan ook de laatste etappe in de bouw van een woning.
De procedure en de gevolgen van de oplevering en aanvaarding van bouwwerken zijn in het Burgerlijk Wetboek niet geregeld. De woningbouwwet of de wet Breyne, en het bijgaande Koninklijk Besluit bevatten enkele regels over de oplevering van woningen of appartementen verkocht onder het toepassingsgebied van deze wet.
In artikel 9 van de wet wordt een dubbele oplevering opgelegd: “De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.”
Tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient een proefperiode van één jaar te liggen. In appartementsgebouwen geldt dit zowel voor de gemeenschappelijke als voor de privatieve delen. Deze tijdspanne werd door de wetgever wenselijk geacht om alleszins een winter te laten voorbijgaan, aangezien deze periode het meest geschikt is om de stevigheid van de constructie te controleren. Wanneer de definitieve oplevering is toegestaan vooraleer de termijn van één jaar verstreken is, is zij ongeldig.
Bij appartementsgebouwen kan men niet tot de definitieve oplevering van de privatieve delen overgaan vooraleer de definitieve oplevering van die gemeenschappelijke delen, die een normale bewoonbaarheid mogelijk maken, heeft plaatsgevonden.
Dus:
In de praktijk verwittigt de aannemer de bouwheer en de architect dat de werken beëindigd zijn en stelt een datum voor de voorlopige oplevering voor. De voorlopige oplevering begint met een officiële inspectie door de aannemer, de bouwheer en de architect. Tijdens deze inspectietocht door en rond het gebouw, worden eventuele gebreken, vastgestelde onvolkomenheden (“opleveringspunten”), vastgelegd in een schriftelijk document (het proces-verbaal van oplevering).
Het is aangewezen dat onmiddellijk besproken wordt hoe en binnen welke termijn de opleveringspunten moeten worden hersteld. De afspraken hieromtrent worden best uitdrukkelijk opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Eventueel kan ook een sanctie worden ingeschreven voor het geval de aannemer zou nalaten om binnen de afgesproken termijn de opleveringspunten te herstellen.
De eventuele opmerkingen kunnen in categorieën worden ingedeeld:
Gedurende de proefperiode herstelt de aannemer alle gebreken die werden vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering of die zouden opduiken tijdens de proefperiode.
De aannemer heeft niet enkel de plicht de gebreken te herstellen, hij heeft ook het recht daartoe. De bouwheer kan niet eenzijdig beslissen een andere aannemer de herstellingen te laten uitvoeren zonder expliciete toestemming van de rechter.
De rechtspraak maakt evenwel een uitzondering op deze regel indien de volgende voorwaarden vervuld zijn:
De rechtspraak kijkt streng toe of deze voorwaarden al dan niet vervuld zijn. Een eenzijdige vaststelling door een gerechtsdeurwaarder of een eenzijdig proces-verbaal van de architect zijn onvoldoende. Dezelfde regels gelden in de verhouding tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer.
Eén jaar na de voorlopige oplevering wordt de definitieve oplevering uitgevoerd. Tijdens deze fase wordt nagegaan of alle herstellingen correct uitgevoerd zijn. Pas als alle partijen (aannemer, bouwheer en architect) de werken aanvaard hebben en het proces-verbaal ondertekenen, is de definitieve oplevering een feit.
In principe zal de definitieve oplevering pas doorgaan als alle gebreken hersteld zijn, zowel degene die vastgesteld zijn bij de voorlopige oplevering, als degene die opgedoken zijn tijdens de waarborgperiode. In sommige gevallen kan de oplevering gebeuren met voorbehoud voor resterende gebreken. De verkoper blijft dan nog verplicht om de vermelde gebreken te corrigeren.
Als er na de definitieve oplevering gebreken opduiken, die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, kan men zich soms beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Dit geldt enkel voor ernstige gebreken die de bewoonbaarheid of veiligheid van het gebouw in gevaar brengen.
Ook voor andere, verborgen gebreken kan men eventueel nog vragen dat de aannemer ‘garantie' geeft. De aannemer is namelijk ook aansprakelijk voor ‘lichtere' verborgen gebreken. Men moet ze dan wel binnen een korte termijn inroepen. Hou er rekening mee dat er in het contract dat met de aannemer werd afgesloten allerlei bepalingen kunnen opgenomen zijn m.b.t. deze verborgen gebreken.
Een bijzondere situatie doet zich voor bij een stilzwijgende oplevering. Dit is een oplevering waarbij de koper de werken aanvaardt zonder expliciete toestemming. Dit kan gebeuren door bijvoorbeeld de woning te betrekken voor het plaatsvinden van de voorlopige oplevering, het starten van de schilderwerken of het plaatsen van maatwerk.
Om problemen te vermijden, is het aangeraden om de oplevering steeds formeel vast te leggen en bij betrekking op zichtbare gebreken schriftelijk protest aan te tekenen.
De Wet Breyne beschermt kopers van een nieuwbouwproject door de oplevering verplicht in twee fasen te laten gebeuren. De voorlopige oplevering markeert het moment waarop het gebouw wordt gecontroleerd en eventuele gebreken worden vastgesteld. Pas een jaar na de voorlopige oplevering en na correcties van de gebreken, vindt de definitieve oplevering plaats. Dit proces biedt een sterke bescherming voor kopers en bouwheren, waarbij de aannemer tien jaar aansprakelijk blijft voor ernstige gebreken. Door een goed opgesteld contract en correcte documentatie te voorzien, kunnen alle partijen hun verplichtingen nakomen en mogelijke geschillen vermijden.
Vastgoed speelt een grote rol in het leven van de Belgen. Het wordt gekocht, verkocht, geschonken en geërfd. Het is dan telkens zaak een correcte prij...
De Woningbouwwet (Wet Breyne) regelt de bouw van woningen in België. Ze werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of kandidaat-bouwheer van...
De belasting op uw vastgoed wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Een renovatie van uw woning waarbij de bewoonbare oppervlakte wordt ve...
Ondanks de moeilijke economische omstandigheden en de onzekere tijden valt de vastgoedmarkt niet stil. De prijzen en het aantal transacties blijven ho...
