06/05/2025 Welke renovaties moet u aangeven aan de fiscus?

De belasting op uw vastgoed wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Een renovatie van uw woning waarbij de bewoonbare oppervlakte wordt vergroot of waarbij het comfort verbetert, kan resulteren in een nieuw kadastraal inkomen.

De Federale Overheidsdienst Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) stelt voor alle vastgoed een kadastraal inkomen (ki) vast. Dat is geen reëel inkomen, maar wel een fictief inkomen. Het wordt jaarlijks aangepast aan de evolutie van het indexcijfer van de consumptieprijzen en houdt rekening met zowel fysieke kenmerken als administratie opmetingen en waarderingen.

Het is de jaarlijkse nettohuur die u in normale omstandigheden zou ontvangen als het goed verhuurd was. ‘Netto', omdat er forfaitair kosten voor onderhoud en herstelling worden afgetrokken: 40 procent voor gebouwen en 10 procent voor gronden. Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks aangepast aan de evolutie van het indexcijfer van de consumptieprijzen.

Het KI (kadastraal inkomen) hangt enerzijds af van de kenmerken van het onroerend goed en anderzijds van de normale huurprijzen van vergelijkbare panden in de buurt. Enkele voorbeelden van fysieke kenmerken zijn het type bebouwing (open, halfopen of gesloten), de vloeroppervlakte, het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, een kelder, zolder, garage, centrale verwarming, het aantal badkamers…

De omgevingsgebonden factoren maken dat het kadastraal inkomen streekgebonden is. Het gaat onder meer over gemakkelijke toegang, de situering in de gemeente en in de straat.

Welke werken hebben een impact op het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen stijgt na verbouwingen die de nuttige oppervlakte en/of het comfort van het huis verhogen. Voorbeelden zijn: 

•           - de installatie van een extra badkamer
•           - het ombouwen van een zolderkamer tot een slaapkamer
•           - de plaatsing van centrale verwarming
•           - etc.

Ook de klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals de aanbouw van een veranda, zullen resulteren in een hoger kadastraal inkomen. Voor grondige verbouwingen zoals een grote aanbouw is er een stedenbouwkundige vergunning verplicht en heeft u dus een bouwvergunning nodig. Dit zijn werken die de waarde van de woning verhogen.

Hebben energiebesparende investeringen een impact op het kadastraal inkomen? 

Energiebesparende aanpassingen hebben in principe geen invloed op het kadastraal inkomen. Dit betekent dat u zonder wijziging kan investeren in: 

•           - dubbele beglazing
•           - zonnepanelen 
•           - het vervangen van de oude verwarmingsketel 

Wat als u uw woning gedeeltelijk afbreekt?

Het kadastraal inkomen kan ook dalen, als u bijvoorbeeld een deel van de woning afbreekt en niet meer heropbouwd. 

Welke renovatiewerken moet u aangeven? 

Niet alle renovatiewerken hoeven dus aangegeven te worden. Het kadaster herziet automatisch uw kadastraal inkomen bij significante wijzigingen. Echter, bepaalde verbouwingen waarvoor stedenbouwkundige vergunning verplicht is, moeten sowieso gemeld worden aan de Federale Overheidsdienst Financiën. Als u dit niet aangeeft heeft u kans op een administratieve of zelf strafrechtelijke boete.

Wanneer wordt het kadastraal inkomen aangepast?

Het KI wordt aangepast als het bedrag met minstens 15 procent of minstens 50 euro wijzigt. Wordt het kadastraal inkomen aangepast, dan stuurt het kadaster een brief om u het nieuwe KI mee te delen, in het vakjargon een ‘notificatiebulletin'.

Conclusie

Bij het verbouwen van uw woning is het belangrijk om rekening te houden met de impact op uw kadastraal inkomen en de mogelijke gevolgen voor uw onroerende voorheffing. Zorg ervoor dat u tijdig de juiste informatie doorgeeft aan de bevoegde instanties om sancties te vermijden. Uw gemeente kan u hierbij verder informeren over de lokale regelgeving en de noodzaak van een vergunning voor bepaalde werken.